Before Article
Seafood bar Spui amsterdam

Droomlocatie voor je restaurant gevonden? Stel altijd deze vragen!

Ze zijn geen restauranteigenaar, chef-kok of gastvrouw, maar weten wél precies wat er speelt in de horeca. Foodbrigade maakt een ronde langs mensen met een horeca-gerelateerd beroep. Dit keer een interview met Henk Sluiter, commercieel directeur van Adhoc Horecamakelaars over de laatste ontwikkelingen in horecavastgoed.

Adhoc-checklist:

  • Iedereen heeft zijn eigen specialisme. Ga niet zelf pielen, schakel deskundige hulp in
  • Kijk verder dan enkel de huurprijs
  • Stel jezelf altijd deze vragen:
    • Met welk bedrijf huur ik het pand aan?
    • Voor welke periode? Is vijf jaar + vijf jaar gewenst, of juist langer? (bijvoorbeeld 10 of 15 jaar)
    • Kan ik een recht van koop bedingen?
    • Hoe wordt het opgeleverd? (Standaard opleveringsniveau is casco)
    • Hoe kan ik de afzuiging realiseren? (Via het dak? Afgezogen lucht filteren?)
    • Is er ruimte voor een afzuigkanaal van voldoende diameter zodat de gewenste capaciteit haalbaar is?
    • Waar kan ik verse lucht binnenhalen en waar plaats ik mijn technische installaties?
    • Is overlast voor de buren te verwachten?
    • Wat is de draagkracht van de vloeren?

Henk nieuw‘Adhoc is specialist in horecavastgoed, met de nadruk op de Randstad en Midden-Nederland. Wij richten ons op de “betere horeca”. De bedrijven met hogere omzetten, de ketens, formules, jonge innovatieve bedrijven. We zijn er niet voor de hobbelaars die geen idee hebben wat hun omzet is. Er is nog steeds een grote groep amateuristen, die het leuk vindt om een eigen zaak te hebben. Dat mag iedereen zelf weten, maar wij richten ons op een andere groep.’

Deze groep weet dan ook niet wat de belangrijkste benchmark is voor huur. 10 procent van de omzet toch?

‘De belangrijkste benchmarks worden al jaren verzameld door het Kenniscentrum Horeca. Zij geven qua huur aan dat voor reguliere horeca 7 tot 9 procent van je omzet aan huur op mag gaan. Dat is gezond, dus 10 procent is dan maximaal. Ik vind overigens dat wanneer de locatie belangrijk is, 11 tot 13 procent ook moet kunnen. Denk aan winkelondersteunende horeca, die nog meer afhankelijk is van de ligging. Zij kunnen ook meer huur dragen.

Wat adviseren jullie?

‘Wij adviseren ondernemers om elk geval apart goed door te rekenen. Het hangt ook sterk af van de marges op de hoofdproducten van je concept. Denk bijvoorbeeld aan koffie: geen heel hoge omzetten, wel hoge marges.’

Dus wanneer je een hele goede locatie in Amsterdam hebt, zoals restaurant Pesca, dan mag dat iets meer zijn?

‘Amsterdam is buitencategorie. Daar is meer vraag dan aanbod. Dat stuwt de prijs.’

Huurcontracten zijn vaak meerjarige contracten. Zit daar geen flexibiliteit in?

‘Flexibiliteit neemt wel toe, ja. De wetgever heeft bepaald dat huurcontracten in horeca minimale duur van vijf jaar moeten hebben. De meeste contracten zijn vijf jaar met een optieperiode van nog eens vijf jaar. Dan heeft de ondernemer dus tien jaar zekerheid. We zien wel een lichte stijging in het aantal afwijkingen.’

Zoals?

‘Huurder en verhuurder kunnen een periode overeenkomen die korter is dan twee jaar. Voor langere perioden dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar dient goedkeuring te worden aangevraagd bij de kantonrechter. Die vrijheid is er niet zonder meer. En je ziet ook meer andere vormen van huurbetaling zoals deels omzetafhankelijke huur of een zogenaamde “ingroeihuur of gestaffelde huur” waar in de eerste jaren een aflopende jaarlijkse korting wordt verstrekt op de huurprijs, zodat de huurprijs meegroeit met de verwachte omzetgroei.’